Zašto zakon o stanovanju

MILAN JOKIĆ, TAJNIK UDRUGE STANARA PRIMORSKO – GORANSKE ŽUPANIJE O INICIJATIVI ZA DONOŠENJE NOVOG ZAKONA O STANOVANJU ZAKONOM PROTIV SAMOVOLJE POJEDINCA. Glavni inicijator za ovaj novi zakon je Koordinacija udruga stanara Hrvatske koja je na svom nedavnom sastanku u Zagrebu donijela i neke konkretne prijedloge koji su se iskristalizirali kao najvažniji problemi stambenih zajednica koje treba riješiti i koji bi se trebali inkorporirati u najavljeni Zakon o stanovanju

Stanovanje u zgradi ima svoje prednosti i mane, iako praksa funkcioniranja stambene zajednice češće prevagu daje »manama« nego »prednostima«. Problemi iz života samo jedne zgrade dokazuju da definitivno postoji potreba za podrobnijom zakonskom regulacijom određenih odnosa, postupaka i pravila, kako bi ih se suvlasnici stanova, njihovi ovlašteni predstavnici i upraviteljske tvrtke barem donekle pridržavali. Naime, sva legislativa koja dotiče područje stanovanja nalazi se u Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te možda još pokojem pravilniku ili drugom zakonu, no praksa dokazuje da je to sve skupa nedovoljno. Stoga se već godinama predlaže donošenje novog Zakona o stanovanju koji bi popunio postojeću pravnu rupu. Glavni inicijator za ovaj novi zakon je Koordinacija udruga stanara Hrvatske, koja je na svom nedavnom sastanku u Zagrebu donijela i neke konkretne prijedloge koji su se iskristalizirali kao najvažniji problemi stambenih zajednica koje treba riješiti i koji bi se trebali inkorporirati u najavljeni Zakon o stanovanju, a o čemu smo razgovarali s tajnikom Udruge stanara PGŽ Milanom Jokićem.


    Jedna od inicijativa je i reguliranje obveza od javnog interesa na području održavanja i upravljanja stambenim zgradama. Što to konkretno znači?
    – Urbana sredina je u načelu javni prostor, tako da i stambene zgrade čine dio te javne cjeline, iako se radi o privatnom vlasništvu više suvlasnika. Naša inicijativa u tom smislu želi naglasiti kako Zakon o stanovanju mora imati osnovno uporište upravo u zaštiti javnog interesa, kako bi se izbjegla loša praksa samovolje pojedinaca u zgradi, ali i same zgrade kao stambene zajednice u odnosu na druge objekte i subjete iz njenog okruženja. Mora postojati neki javni, nazovimo to i državni interes, koji će prisiliti suvlasnike stanova da u određenim situacijama moraju postupati prema određenim pravilima.
   

Fasade što ugrožavaju prolaznike


    S tim u vezi je i sljedeća točka koja je istaknuta na sastanku Koordinacije, a koja se tiče nadzora nad provedbom obvezujućih zakonskih propisa radi zaštite javnih interesa.
    – Da, jer ni provedbu i eventualno nepoštovanje postojećih zakona u stambenim zajednicama nema tko nadzirati. U susjednoj Sloveniji u tom smislu postoji institucija stambenog inspektora, koji može doći u bilo koju zgradu i provjeriti kako se kuća vodi i održava, a ukoliko se evidentiraju problemi onda se odgovorne za to i kažnjava. Primjerice, takav inspektor može ustanoviti da zgradi otpada fasada koja ugrožava prolaznike i onda kontaktira ovlaštenog predstavnika i upravitelja da ga izvijeste je li se i što poduzelo da se takvo što otkloni. Naime, zakon nalaže da se u javnom interesu takvo nešto ne smije događati, jer se građane dovodi u neposrednu opasnost i ako se ustanovi da nitko nije ništa poduzeo da se fasada sanira, onda se plaćaju rigorozne kazne, dok upravitelj može izgubiti i licencu za rad. Zalažemo se, stoga, za uvođenje neke slične službe i kod nas.


    Nadalje, kao jedna od stavki budućeg zakona navodi se da treba jasnije definirati aktivnu legitimaciju upravitelja zgrada – što se pod time misli?
    – Ta bi odredba trebala definirati do koje granice upravitelj može na temelju svojih ovlasti provoditi određene mjere, kada može postupati uz odobrenje svih suvlasnika, a kada određene stvari može odraditi samostalno bez suglasnosti stanara. Naime, praksa pokazuje da je gotovo nemoguće u potunosti zadovoljiti uvjete za aktivnu legitimaciju upravitelja za veći dio pravnih poslova u ime i za račun suvlasnika. To je ipak vrlo osjetljivo područje koje će trebati zasebno raspraviti.


    Na aktivnu legitimaciju upravitelja nadovezuje se i pitanje davanja zgradi javne osobnosti, što bi također sadržavao novi zakon.
    – U pravnim postupcima zbog nepostojanja javne osobnosti zgrade tu ulogu pravne osobe preuzima upravitelj. No, primjerice, ako se upraviteljska tvrtka u međuvremenu promijeni, propada dosta pokrenutih predmeta na sudu, koje suvlasnička zajednica najčešće pokreće radi neplaćanja pričuve jednog ili više stanara iz zgrade. Naime, u takvim slučajevima novi upravitelj jednostavno nema legitimitet u ime svih suvlasnika za nastavak postupka i sve pada u vodu. U istom se kontekstu zalažemo za uvođenjem ovrhe zbog neplaćene pričuve koja će ići na nekretninu, a ne na pokretnine, vozila i namještaj, što je uobičajena praksa. Također, trebalo bi uvesti da suvlasnik stana koji tu nekretninu prodaje ne može vlasništvo prenijeti na novog kupca dok ne podmiri sve obveze u zgradi ili da te novčane »dugove« kupoprodajnim ugovorom prebaci na novog stanara.
   

Funkcioniranje i održavanje


    Jedna od smjernica novog zakona je određivanje obveze osiguranja minimalnog iznosa pričuve za funkcioniranje sustava upravljanja zgradama. Nije li minimalna pričuva već određena zakonom na 1,53 kune po četvornom metru stana?
    – Pod ovim se prijedlogom podrazumijeva da svaka zgrada mora osigurati financijska sredstva u dvije kategorije: za regularno funkcioniranje sustava i za održavanje zgrade. Pod »funkcioniranje« se podrazumijeva polica osiguranja, naknada za upravitelja, stanovita »rezerva« za hitne i nepredviđene popravke, servisi dizala, podstanice za opskrbu toplinskom energijom i tome slično, dakle ono što je minimum da bi zgrada bila upotrebljiva, a koji je to minimum ovisi o samoj zgradi i njezinim realnim troškovima, jer onih 1,53 kune u pojedinim zgradama nisu dovoljne ni za najosnovnije troškove. Sredstva za održavanje zgrade su svojevrsni »dodatak« koji može privremeno povisiti mjesečni iznos pričuve jer podrazumijevaju neke planske aktivnosti koje je potrebno donijeti na godišnjoj razini, poput raznih sanacijskih radova zbog oštećenih dijelova, zamjene dijelova zgrade zbog dotrajalosti, novih investicija i slično.


    Novi bi zakon trebao bolje definirati i obvezu donošenja Odluke o kućnom redu, no ta je obveza već sadržana u postojećoj legislativi.
    – Da, ali opet ne postoji već spomenuti institut koji bi nadzirao poštovanje zakona u ovom smislu. Odredba o obvezi izrade Odluke o kućnom redu je od velikog značaja za javni interes, jer se pored uređenja pravila ponašanja unutar suvlasničke zajednice ovdje donosi i pravo ulaska raznih interventnih i javnih službi u zgradu kada je to potrebno. Naime, bez toga pojedine službe nemaju pravo doći u zgradu, jer se radi o privatnom vlasništvu, a dolaze samo onda kada su nastale neke neželjene posljedice. Primjerice, nekakva mjera zaštite od požara u preventivnom smislu se ne može provesti u zgradama bez Odluke o kućnom redu, nego službe dolaze onda kada je već kasno i kada je nastupio požar.     
   

Javni popis stanara


Spominje se i obaveza vođenja registra upravitelja i evidencije predstavnika suvlasnika u zgradama od strane jedinica lokalne samouprave, što je naišlo na velike kritike upravitelja.
    – Upravitelji se ovdje boje da bi postojanje takvih popisa moglo konkurenciji olakšati put prilikom prakse »preuzimanja« zgrada, jer bi imali navedeno točno tko je ovlašteni predstavnik u kojoj zgradi, tko im je sadašnji upravitelj i tome slično. No, neka upravitelji sami riješe taj problem, od javnog je interesa da spiskovi ovlaštenih osoba i upravitelja po zgradama postoje, kako bi se u nekim kritičnim situacijama moglo lakše organizirati pomoć i djelovanje stanovništva u cjelini. Primjerice, za katastrofične situacije, elementarne nepogode i slične incidente trenutno se ne može uspostaviti brzi kontakt s ovlaštenim predstavnicima po zgradama jer podatke o njima imaju samo upraviteljske tvrtke i to svaki za svoje zgrade.
   
    Za uvrštenje u novi zakon spominje se i obveza vođenja evidencija osoba po zgradama koje u njima privremeno borave ili pak trajno, ali u tuđem stanu, što znači da bi se sastavljali i svojevrsni popisi podstanara.
    – Popis takvih osoba koje žive u nekom periodu u zgradi trebao bi javno biti izvješen iz mnogih razloga. Jedan od njih je uručenje brojnih sudskih poziva i rješenja različitih službi, gdje upravo zbog nemogućnosti pronalaska dotičnih osoba slučajevi padaju u zastaru. Drugi primjer je potrošnja vode po svakom domaćinstvu, jer ukoliko neki stan koji je prijavljen na recimo dvoje ili jednog potrošača zapravo koristi njih pet ili šest, naravno neprijavljenih, onda tu razliku u potrošnji vode koju oni ne plaćaju moraju podmiriti ostali stanari u zgradi.


    Novi bi se zakon pozabavio i svima teškom temom zaštićenih najmoprimaca. Što u tom smislu predlaže Koordinacija udruga stanara?
    – Dakle, radi se uglavnom o osobama koje nisu dobile jednako pravo kao većina za otkup stanova, pa predlažemo da se za njih primijeni sličan sistem kao i za povratnike, odnosno da dobiju zamjenske stanove. Naime, unatoč statusu zaštićenog najmoprimca, u praksi je nemali broj slučajeva u kojima takvim ljudima prijeti deložacija, a pored toga takvi stanari vrlo često uzrokuju niz problema za ostale u zgradi. Nije rijetko da je vlasništvo takvih stanova još uvijek na sudu, zbog čega onda nitko ne plaća pričuvu, a razliku trebaju opet namaknuti ostali suvlasnici stanova pod prisilnom solidarnošću. Takve se situacije trebaju konačno riješiti i ovaj se problem više ne bi smio gurati pod tepih.