Krajem prošle godine je Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine najavilo da će do kraja ove godine objaviti konačni prijedlog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada. Ta je vijest ponovno razbudila interes javnosti, koji je prethodno skoro potpuno splasnuo, što zbog  pandemije i rata u Ukrajini, što zbog dugogodišnje inertnosti Ministarstva.

No, nove rasprave i prijedlozi pokazuju da ni nakon 15 godina od prve inicijative za donošenje tog toliko željenog zakona mnogi još nisu razbistrili ideje. Naime, umjesto da su prije svega fokusirani na pravno utemeljenje suvlasničke zajednice, njenih organa upravljanja i načina rada istih(postupci sazivanja i vođenja sjednica, obveza dolaska, opravdani izostanci, provjera kvoruma /pri dolasku i za svako glasovanje/, dostava zapisnika itd.), preoblikovanje uloge upravitelja (definiranje njegove uloge i obveza), mogućnost slobodnog uvida u sve podatke bitne za poslove suvlasničke zajednice i za razdiobu zajedničkih troškova između vlasnika stanova/poslovnih prostora (npr. potrošnja vode i toplinske energije), skoro svi su koncentrirani na to kako proširiti ulogu tzv. „ovlaštenog predstavnika“ iz redova suvlanika. Po općoj percepciji to bi poboljšalo upravljanje zajedničkom imovinom u višestambenim zgradama. Velika je to zabluda!

Hrvatska udruga stanara i suvlasnika zgrada iz Rijeke je ne tako davno na svojim web stranicama objavila rezultat ankete koji pokazuje da je čak 80%suvlasnika u višestambenim zgradama nezadovoljno svojim tzv. „predstavnicima suvlasnika“. Toje ogroman broj. Na njihovim stranicama kao i na onima drugih sestrinskih udruga, a da ne govorimo o forumima na Internetu, godinama čitamo i slušamo žalbe na računa tzv. „predstavnika suvlasnika“ i vapaje za savjetima kako ih se riješiti ili kako ih prisiliti da rade ispravno, što govori da je i u drugim gradovima slična situacija. Sve to bitrebalo biti dovoljan razlog da se ta funkcija konačno ukine. Uostalom ZoViDSP ju kao obvezu spominje samo u jednoj jedinoj odredbi glave 3., dijela 9., a koja važi samo u prijelaznom razdoblju. No, bez obzira na tako veliko nezadovoljstvo suvlasnika, teško da ćemo naići na nekoga koji javno predlaže da se ta funkcija ukine, a pogotovo ne iz redova upravitelja.

Svatko tko to zaista želi i ima nešto slobodnog vremena može putem Interneta upoznati bilo koji zakon ostalih članica Unije koji regulira upravljanje poslovima zajednica vlasnika stanova u višestambenim zgradama i kako oni djeluju u praksi. Namjerno ne koristim sintagmu upravljanje zgradama jer se ona ne koristi ni u europskoj praksi. Dakle, onaj koji bude guglao brzo će se uvjeriti da, osim kod nas i u Slovačkoj, takva funkcija ne postoji u drugim članicama Unije. Slovaci su međutim ulogu predstavnika vlasnika ograničili samo na posrednika u komunikaciji vlasnika stanova s upraviteljem zgrade, s time da se ta funkcija vrši bez novčane naknade. Komuniciranje s trećim osobama nije predviđeno. Drugim riječima, takav predstavnik može jedino prenositi „informacije i upite“ od vlasnika do upravitelja i obrnuto. Istovremeno, Zakon  vlasnicima stanova i poslovnih prostora ne ograničava mogućnost direktnog komuniciranja s upraviteljem zgrade. Pitanje je: čemu su onda predvidjeli takvu funkciju? Valjda zbog onih lijenih, pasivnih, neupućenih ili čak nepismenih vlasnika koji nisu u stanju shvatiti koji su im interesi i brinuti se sami o njima?

Kada smo bolesni ali se možemo kretati ne šaljemo „predstavnika“ k obiteljskom liječniku. Isto tako postupamo kada trebamo nešto obaviti u banci, pošti, Zavodu za socijalno osiguranje ili u drugim državnim ustanovama. Osim u iznimnim slučajevima, treba li nam netko drugi koji će obavljati preglede i razgovore u naše ime? Ne treba! Većinu tih aktivnosti obavljamo sami. Suvlasničke zajednice gotovo cijele Unije mogu funkcionirati bez interfejsa (interface) između sebe i upravitelja, a hrvatske navodno to ne mogu? U čemu je onda problem? U našim upraviteljima zgrada!

Svako toliko se mogu pročitati izjave pojedinih upravitelja kako je za njih nemoguće komunicirati s velikim brojem suvlasnika i da su zato nužni tzv. „predstavnici suvlasnika“. Iza toga ponekad stoji opterećenost upravitelja s raznim drugim djelatnostima, ponekad je u pitanju  nesnalažljivost ili čak nesposobnost, a najčešće bacanje magle u oči radi čuvanja vlastitog radnog komoditeta. Uvjeravaju nas u to jer trebaju osobu iz suvlasničke zajednice na koju mogu prebaciti dio obveza koje bi inače morali obavljati sami, a što upravitelji zgrada u ostalim članicama Unije već desetljećima obavljaju u sklopu svojih redovnih poslova. Na taj način se lakše ograđuju od „dosadnih suvlasnika“ koji bi im mogli postavljati nezgodna pitanja. Lakše je obrlatiti jednu osobu nego njih 10, 20 ili 50,no, za to sada nemaju dovoljno jako uporište u nedorečenom ZoViDSP. Pasivnost, nezainteresiranost i neinformiranost dijela suvlasnika, čemu kumujubaš svojim načinom rada, koriste kao opravdanje za zadržavanje sadašnjeg statusa.

 Praksa u EU

Pred više godina jedna je udruga talijanskih upravitelja iznijela podatak da jedan kvalitetan upravitelj-fizička osoba, a takvi su tamo u velikoj većini, može pratiti do 1500 stanova/poslovnih prostora, a to još u vrijeme kada je kod njih digitalizacija u toj branši bila tek u povojima. Danas imaju na raspolaganju zaista veliki broj odgovarajućih programa koji omogućuju brzo i kvalitetno vođenje svih mogućih evidencija i vršenje razdiobe zajedničkih troškova, koji prilično olakšavaju i ubrzavaju rad.

Hoćemo li u budućnosti imati mogućnost efikasnijeg upravljanja poslovima suvlasničkih zajednica prije svega ovisi o tome hoće li zakonodavac novim zakonom konačno pravno utemeljiti suvlasničku zajednicu i kako će regulirati njeno ustrojstvo, odnosno hoće li odrediti efikasne sankcije za suvlasnike koji ne dolaze na sjednice ili ne izvršavaju svoje obveze, a zatim hoće li konačno preoblikovati funkciju upravitelja na način da ih se maksimalno približi europskoj praksi. Nažalost, lobi upravitelja je vrlo jak, pogotovo su utjecajne one tvrtke koje su u vlasništvu gradova ili su nastale privatizacijom bivših socijalističkih stambenih poduzeća, a one su odavno pokazale da su nesklone mijenjati način rada. Naime i nakon 26 godina od donošenja ZoViDSP-a nastavljaju „upravljati“ sa poslovima suvlasničkih zajednica kao da u ime društvenih vlasnika upravljaju zgradama koje su namijenjene za socijalno iznajmljivanje, onako kako se to radilo u prošlom sistemu. Ako već sami nisu do sada shvatili da bi i za njih bilo mnogo bolje da se dignu na jednu višu razinu, bilo bi poželjno da ih država pogura. Međutim, postoji i realna mogućnost da oni navedu zakonodavca da bitno ne dira u njihovu djelatnost, a to bi zaista išlo na štetu suvlasnika. Naime, najsažetije rečeno, europska praksa pokazuje da upravitelj zgrade, osim što je izvršilac volje suvlasnika, jei neutralni mentor i savjetnik koji suvlasničku zajednicu redovno informira o promjenama propisa, upućuje u ispravne pravne procedure i vodi računa o legalitetu rada zbora suvlasnika pa stoga neizostavno su djeluje na sjednicama zbora suvlasnika. To podrazumijeva da stručno vodi ili barem nadzire vijećanje suvlasnika, posebno pazeći da se neizostavno na početku sjednice, prozivkom i zbrajanjem vlasničkih udjela, utvrdi i registrira postoji li zakonom propisani kvorum za početak pravovaljanog vijećanja te da se isti postupak poštuje pri svakom glasovanju kako bi sve donesene odluke bile zakonite. Zbog toga se traži da barem oni predstavnici/zaposlenici upravitelja koji sudjeluju u radu tijela suvlasničkih zajednica imaju certificiranu odgovarajuću stručnu edukaciju.

U nekim članicama Unije, radi kvalitetnijeg komuniciranja sa suvlasnicima, određeni je broj upravitelja dobrovoljno ili u dogovoru s suvlasničkim zajednicama uspostavio svoje web stranice. Uz pristup lozinkom, suvlasnici tako mogu dobiti informacije i vidjeti mnoge podatke i isprave, bez da idu u sjedište upravitelja, a za neke mogu besplatno skinuti kopije. U tijeku pandemije mnoge sučlanice Unije nadogradile svoje propise pa su tako sve upravitelje obvezale na otvaranje web stranica. Također su regulirale procedure za vijećanje i donošenje odluka on-line. (op.p .A.K.i u RH je takva praksa )

 Komu zaista trebaju tzv. predstavnici suvlasnika? Objektivno: nikomu!

Na kraju treba biti svjestan i činjenice da tako preoblikovani upravitelji neće više moći poslovati po sadašnjim kriterijima. No, ono što se sada plaća tzv. „predstavnicima suvlasnika“ moglo bi se preliti na upravitelje i tako pokriti razliku ili barem njen dio. Narod kaže: „Malo para, malo muzike“. Ako želimo kvalitetnu muziku moramo uložiti i više para. Potpisivanje ugovora na kraće rokove uz prethodni izbor najkvalitetnije ponude bi s jedne strane povećalo konkurenciju i umirivalo cijene, a s druge bi strane uozbiljilo one upravitelje koji žele preživjeti na tržištu.

Takve promjene bi lakše pretrpjele velike suvlasničke zajednice dok bi se male, jer su financijski mnogo slabije, mogle naći u  problemima. Zbog toga bi trebalo predvidjeti mogućnost da u takvim slučajevima jedan od suvlasnika može preuzeti funkciju upravitelja volontera ili da svi zajedno preuzmu obvezu zajedničkog upravljanja, s tim da se vođenje papira povjeri nekom knjigovodstvenom uredu, koji će za relativno ograničenu uslugu ponuditi primjerenu cijenu.

Igor Doubek

• Sljedeće