Razgovarali smo sa Andrejom Barberić,  direktoricom tvrtke „INKASASTOR“ d.o.o .

1. Za početak recite nam nešto o tvrtki „INKASATOR“ ,o završenim projektima ,onima u tijeku i budućim planovima i projektima.

Inkasator je najveći upravitelj višestambenih zgrada na području grada Karlovca koji u ovom obliku djeluje od 2008. godine kada su spojena dva društva Stambeni fond i Inkasator. Stambeni fond upravljao je zgradama od 1966. godine pa se danas možemo pohvaliti vrlo bogatom stambenom arhivom grada Karlovca koja predstavlja i nematerijalnu kulturnu baštinu.

Osim upravljanja poslovne aktivnosti obavljamo u okviru djelatnosti naplate troškova stanovanja za račun trećih te upravljanje DTK-a. Osim u Karlovcu, zgradama upravljamo u gradovima: Ozalj, Vrbovsko, Selce i Opatija (od prošle godine) te u općinama: Draganić i Vojnić. Mogu slobodno reći da je posljednjih 10-ak godina obilježila energetska obnova koja posebno do izražaja dolazi unatrag 6 godina. Prema svim pokazateljima i dalji je uzlazni trend u ulaganja u energetsku obnovu i takav će vjerojatno biti obzirom na objektivne okolnosti koje poskupljuju život, ali i na činjenicu da su građani osviješteni o ostalim benefitima koje donose investicije. U prošloj 2022. godini suvlasnici u održavanje zgrada i investicije uložili 25 mil kn i to iz sredstava pričuve i kroz kreditna sredstva. Od toga 13,6  mil kn je uloženo u energetsku obnovu nakon čega slijedi ulaganje u modernizaciju i izgradnju dizala 2,5 mil kn. Osim navedenih ulaganja znatan angažman u protekloj godini bio je na obnovi objekata oštećenih u potresu. Nakon svih provedenih administrativnih postupaka i provjera 45 zgrada je ušlo u postupak obnove. U suradnji sa suvlasnicima 24 smo obnovili, 5 ih je u tijeku obnove, 3 su prijavljene na Javni poziv Središnjeg državnog ureda za stambenog zbrinjavanje za organiziranu nekonstrukcijsku obnovu, a jedna je predviđena za uklanjanje. Za obnovljenih 24 zgrada suvlasnici su ostvarili novčanu pomoć Ministarstva prostornog uređenja u visini od 1.015.287,75 kn. Uz ove možemo reći specifične aktivnosti tu je niza hitnih intervencija i situacija, kao što je ovogodišnji požar na zgradi u ulici dr. V.Mačeka na koje moramo što žurnije reagirati i nastojati suvlasnicima osigurati što prije normalan život. Dugoročno gledano imamo još jako puno posla kako bi zgrade doveli u jedno prihvatljivo funkcionalno stanje. Do tada će već u primjeni, i sada su, biti neke nove tehnologije i zakonitosti koje će tražiti drugačiji i novi angažman na zgradama npr. automatizacija potrošnje energije, solarne elektrane pa dizala za kojima već sada ima zahtjeva. Što se nas tiče kao tvrtke osim upravljanja koje želimo podići na jednu višu razinu, dugoročno nam je cilj osigurati potrošačima jedno centralno mjesto informiranja i rješavanja zahtjeva za cijeli komunalni sustav. O tome je nešto više zamjenica već govorila, ali mi Grad u tome u potpunosti pratimo i podržavamo te već sada nastojimo sve naše procese usmjeriti ka tom cilju. Tu je naravno daljnja digitalizacija poslovanja te moguće širenje objedinjene naplate u druge gradove i općine.

2. Čak 14 zgrada/ulaza iz grada Karlovca je uspjelo proći na Javnom pozivu za subvencioniranje energetske obnove ,što je odličan rezultat, možemo samo zamisliti kada se sve zgrade/ulazi obnove koliko će to promijeniti vizuru grada, ali s obzirom da svi muku muče sa izvođačima radova ,očekujete li tu probleme ili probijanje  navedenih rokova ?

Ta brojka se malo još povećala. Da, zajedno za drugim upraviteljima pozicionirali smo Karlovačku županiju kao vodeću u prijavi i broju potpisanih ugovora za dodjelu bespovratnih sredstava za energetsku obnovu zgrada. Mi smo u 4 sek uspjeli prijaviti sve projektne prijedloge, bilo ih je 43. No, 12 je ušlo u ocjenjivanje su svi pozitivno ocijenjeni. Obzirom na broj bodova u prvoj alokaciji 8 zgrada je zaprimilo Odluke o sufinanciranju nakon čega su 3 zgrade odustale. Krajem travnja zaprimili smo obavijest da nam je još jedna zgrada ostvarila sufinanciranje tako da ih za sada imamo 6. Mi smo za 4 zgrade proveli nabavu i ugovorili smo radove te vjerujemo da nam rokovi neće stvarati probleme. U ovom trenutku jedino nam vremenski uvjeti pomiču rokove početka radova, ali vjerujemo da ćemo 01.06. krenuti sa prvom zgradom. U međuvremenu već pripremamo ostale zgrade koje su zainteresirane za novi javni natječaj koji je najavljen za rujan 2023. No još uvijek ne znamo uvjete niti kriterije natječaja, osim da se radi o nacionalnim sredstvima te da će ga provesti FZOEU.

3. Ponovno je aktualno donošenje Zakona o upravljanju i održavanju zgrada. Ima raznih mišljenja ,od toga da je takav Zakon prijeko potreban pa do onih da postojeću regulativu treba doraditi .Kakvo je Vaše mišljenje ?

Upravljanje, odnose suvlasnika, suvlasnika i upravitelja trenutno regulira Zakon o vlasništvu i Pravilnik o održavanju građevina. Tijekom godina operativno djelovanje odskočilo je od postojeće regulative te se vrlo često nađemo u situacijama koje ne regulira niti jedan pravni akt na koji bi se mogli osloniti. S druge strane doneseni su pravni akti koji reguliraju specifične situacije, a koji su u koaliziji sa krovnim Zakonskim propisima. Stoga, ako radi ničega drugoga podržavamo donošenje Zakona o upravljanju  primarno kako bi se uskladili propisi iz područja gradnje i ispunjavanja temeljnih zahtjeva za građevine te drugi propisi koji trenutno zadiru u područje upravljanja. Obzirom zgrade djeluju kao organizacije i suvlasnici kao nositelji tih organizacija svakako treba postaviti jasna pravila, a u cilju stvaranja kvalitetnog kolektivnog življenja, sigurnih i udobnih zgrada.

4. Radnu verziju zakona još nije nitko vidio ,posebno ne oni , pritom mislimo na Upravitelje i udruge suvlasnika ,a kamoli da je netko od navedenih i uključen u pisanje Zakona , mi iz udruga smatramo da to nije baš  dobro , što Vi mislite o tome?

Da, mi smo član Udruge Upravitelj i aktivno sudjelujemo u radu Upravnog odbora i same udruge. Imali smo nekoliko sastanaka na tu temu te je i na prošlom Savjetovanju upravitelja u Puli u travnju o tome govorio i sam državni tajnik Uhlir. Međutim, radnu verziju Zakona nismo dobili osim nekih natuknica i smjernica. Ispred Udruge tražili smo da nas se maksimalno uključi u pripremu verzije Zakona prije nego što on bude u javnoj raspravi upravo kako bi mogli iznijeti svoja iskustva s terena i ponuditi neka rješenja. Vjerujem da ćemo ipak u nekom trenutku, možda kada bude konačan prijedlog napravljen, biti uključeni mi kao upravitelji, ali i ostali na koje se Zakon odnosi prije svega mislim tu na suvlasnike.

5. Višestambene zgrade će najvjerojatnije dobiti OIB, odnosno pravnu osobnost ,molimo Vas pojasnite što bi to točno značilo za suvlasnike i kako Vi kao Upravitelji imate mišljenje o tome .

To je jedna od informacija koja je procirkulirala javnošću. Nisam sigurna da će zgrada imati pravnu osobu, ali svakako bi trebala dobiti neki identifikacijski broj. Time bi se pojednostavile procedure i administracija u nizu poslovnih aktivnosti koje radimo i trećim osobama bi bilo jasnije tko je krajnji korisnik/potrošač, a tko upravitelj. Često se nađemo u situacijama da dobijemo račune na Inkasator umjesto na zgradu i potrošimo poprilično vremena dok objasnimo kako ispravno napisati i knjigovodstveno provesti račun. Da, zgrade svakako trebaju imati identifikacijski broj, ali isto tako treba jasno odrediti tko će izdavati taj broj, tko će voditi registar i u konačni što će taj broj značiti za suvlasnike (zgradu) i za upravitelje. Međutim, Zakon bi trebao definirati i otvaranje računa za svaku zgradu što mi već sada imamo radi lakšeg praćenja, ali i to je sukladno računovodstvenim politikama i standardima. Također, je planirano detaljnija razrada definicija zajedničkih uređaja i uređaja zgrade te njihovo održavanje, vrste održavanja zgrade, hitni i nužni popravci, formiranje zajedničke pričuve te njezin minimalni iznos, način i pobliže definiranje efikasnog donošenja odluka o upravljanju zgradom koje donose suvlasnici, određivanje prinudnog upravitelja, obveze suvlasnika i uređivanje pitanja vezanih uz predstavnika, pitanja vezana uz upravitelje i obavljanje djelatnosti upravljanja, prava i obveze upravitelja itd. To su ukratko informacije koje smo dobili na Savjetovanju upravitelja.

6. Najčešći problem u zgradarstvu odnosno funkcioniranju suvlasničke zajednice je velika nezainteresiranost samih suvlasnika, nedolasci na sastanke pa i neznanje ,koje naravno i proizlazi iz nezainteresiranosti. Usudit ćemo se reći da je i dobar dio predstavnika suvlasnika dosta neupućen u svoj posao . Vjerujemo da se slažete sa nama ,da suvlasnici konačno moraju shvatiti da je zgrada njihova i ničija više i da su oni na neki način nositelji a i zakonski obavezni upravljati svojom zgradom a predstavnik je samo prvi od jednakih a Upravitelj njihov nalogoprimac. Neki se možda nadaju da će se novim zakonom riješiti ta problematika. Što Vi mislite?

Zakon bi trebao pojednostaviti proceduru i učiniti upravljanje jednostavnijim i učinkovitijim kako za suvlasnike tako i za upravitelje. Kao i u svakoj zajednici/organizaciji uvjerila sam se da u zgradama je oko 30% suvlasnika aktivno. 30% ako ih se pogura ili ako su isključivo zainteresirani za određenu temu, a ostalih 40% je pasivno. To naravno nije idealno i svi trebamo raditi na tome da potaknemo suvlasnike da se uključe u donošenje odluka, kreiranje planova, predlaganje radova i svega ostaloga što je važno za suživot u zgradi. Tu je svakako presudna komunikacija koja stvara i održava odnos. Ukoliko nema komunikacije nema ni odnosa što vrlo često dovodi do napetih situacija koje su u principu nepotrebne. Druga stvar je što treba postaviti priču na načelima jednakosti i pravednosti. Održavanje zgrade, investicije, poboljšice, kvaliteta života u zgradi isključivo ovisi o suvlasnicima i njihovom dogovoru. Upravitelj je savjetodavac i njihov nalogoprimac, ali isto tako ako sumnja u zakonitost odluke/aktivnosti/postupka ima pravo odbiti ispuniti njihovu odluku. U Karlovcu, mogu reći da postoje zgrade koje odlično funkcioniraju i tu se odmah vidi dobar odnos suvlasnika. Manji broj zgrada ima problema u odnosima, ali to su izolirani slučajevi na kojima ne treba stvarati cijelu sliku, ali treba poraditi da se i ti odnosi poboljšaju. Niti jedan Zakon neće riješiti ljudske odnose i karaktere, to možemo jedino mi sami uz dobru volju za dobrobit prvo sebe i svih sa kojima živimo.

7. Smatrate li da bi predstavnici suvlasnika trebali proći neku edukaciju pa čak i dobiti neku vrstu licencije?

Mi smo do pandemije svake godine organizirali skup predstavnika upravo kako bi im omogućili neku vrstu edukacije i kako bi ima prenijeli očekivanja u narednom razdoblju. To se pokazalo jako dobro jer je postojao i kontakt između njih te su mogli razmjenjivati iskustva. Ove godine u studenome planiramo vratiti skup predstavnika i da organizirat ćemo ga u svrhu edukacije. Previše je informacija iz različitih područja upravljanja i predstavnicima je vrlo teško to pratiti. Kada bi ulogu predstavnika profesionalizirali onda bi mogli razgovarati o licenciranju/certificiranju. Iako, mislim da bi profesionalizacija sama po sebi donijela određene rezultate po pitanju edukacije. Svaki predstavnik trebao bi imati barem temeljna znanja iz područja upravljanja, iako je za sada on samo suvlasnik koji predstavlja ostale suvlasnike (teoretski), a praktično je puno, puno više i obavlja složenije poslove.

8. Za kraj ,što bi poručili suvlasnicima ,predstavnicima suvlasnika i kolegama Upraviteljima ?

Strpljivo i uporno, na temeljima znanja i suradnje, razumijevanja možemo ostvariti sve ciljeve koje postavimo. Ponekad treba pustiti i vrijeme da odradi svoje, ali svako zalaganje, trud donese rezultate. Komunicirajte i razmjenjujte iskustva, stvarajte i održavajte odnose.

Alen Kristović

• Pret
• Sljedeće