Korona virus - preporuke

S obzirom na novonastalu situaciju u RH i ostatku svijeta a nastavno na preporuke grada Zagreba i sukladno uputama HZJZ, s ciljem prevencije i zaštite  a   ne podizanja panike ,apeliramo na suvlasnike SZ da budu više solidarni jedni prema drugima te da kolegice i kolege predstavnici suvlasnika pokušaju,ako već i nisu oforme  „radni tim" u svakoj zgradi koji bi bio na usluzi prvenstveno rizičnim skupinama u smislu da im olakša komuniciranje sa liječnicima,institucijama i drugima putem telefona ili el.poštom ,da im pomognu prilikom nabave lijekova ,potrepština i namirnica( namirnice dostaviti na prag bez fizičkog kontakta).

Opširnije...
Korona virus - plakat

Energija

Energetska učinkovitost


Energetska učinkovitost u zgradama za stanovanje i poticanje primjene obnovljivih izvora energije mogu promijeniti odnose energetskih potreba Republike Hrvatske, a to je u izravnoj vezi sa smanjenjem zagađenja okoliša u kojemu živimo.

Toplinska energija

Toplinska energija prelazi s jednog objekta na drugi zbog razlike u temperaturi. Toplina se prenosi na tri osnovna načina: kondukcijom, konvekcijom i zračenjem. 

Električna energija

Ovisnost čovječanstva o električnoj energiji svakim danom je sve vidljivija.  Električna energija nedvojbeno je najvažniji oblik energije koji čovječanstvo koristi jer se relativno jednostavno transportira i što je najvažnije – jednostavno se može pretvoriti u ostale korisne oblike energije poput kinetičke i toplinske energije.

Pitam se, pitam ....

Što ako upravitelj ode u stečaj?

Zgrade nemaju svoj OIB (porezni broj) pa je novac pričuve zbog toga na računu upravitelja.  U "Novom listu" je objavljen zanimljiv članak o evengtualnim posljedicama u slučaju da upravitelj ode u stečaj. Poznato je da je novac pričuve vezan za OIB upravitelja, što automatski zanči da je novac na njegovom računu.

Zajedno smo jači !

U stanu ili zgradi imate štetu? Kome se obratiti, tko je kriv i tko će štetu platiti?

Nedavno sam s prijateljicom razgovarala o štetama u starijim zgradama iznoseći kao problem što mnogi vlasnici stanova ne ugovaraju policu osiguranja za svoju nekretninu. Ona je pak rekla da su te police često bačen novac jer, prema njezinu iskustvu, umjesto da pošteno zaštite od izglednih rizika, one štite od besmislenih situacija koje su gotovo pa nemoguće, poput ulijetanja letećih objekata u stan. To nam se tada učinilo poprilično smiješnim jer našoj mašti ponekad nema granica.

No eto, pokazalo se da čak ni taj rizik nije posve besmisleno ugovoriti. Kako smo imali prilike čitati u medijima, vlasnici čiji su automobili u zagrebačkom naselju Jarun stradali uslijed pada jednog takvog objekta, ako nemaju kasko, morat će popraviti vozila o svome trošku. Iako za štetu nisu krivi. Zadovoljit će se tek činjenicom da osim imovine nitko nije stradao.

Slično je i sa štetama u stanovima. Za neke ćete štete možda biti krivi, za većinu njih nećete, a opet ćete i dio takvih sami morati platiti. Bilo to iz vlastite police osiguranja ili nekako drugačije.

Štete u zgradama i stanovima dio su svakodnevice u upravljanju zgradama. Sanacije tih šteta redoviti su izvor troškova u zajedničkoj pričuvi, posebno u starijim zgradama.

Iako su javno dostupna pojedinačna pravna mišljenja o konkretnim situacijama i postupanjem u slučaju šteta, posebno na internetskim stranicama udruga suvlasnika, o tome nije lako naći sveobuhvatni tekst. Kada se dogodi šteta većina građana ostane zatečena i ne znaju koja su im prava i odakle krenuti. Vjerujem da bi im informacije sažete u ovome tekstu mogle biti od pomoći. Pri tome se ne bavim štetama kod novogradnji koje bi još uvijek bile pod jamstvom izvođača, a gdje su štete ipak manje česta pojava. 

Napominjem da ću u nastavku za nadoknadu iz osiguranja umjesto pojma 'osigurnina' koristiti širi pojam 'odšteta' i nadam se da to nikome neće smetati.

Zajednička pričuva u propisima

U većini Međuvlasničkih ugovora definirana je obveza svakog suvlasnika da održava svoju nekretninu i sve njezine dijelove tako da drugim suvlasnicima ne uzrokuje nikakvu štetu te da u protivnom suvlasnicima odgovara za nastalu štetu.

Prema Uredbi o održavanju zgrada utvrđeno je da je namjena zajedničke pričuve održavanje ZAJEDNIČKIH dijelova zgrade, a obvezu zajedničke pričuve propisao je Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (vidi čl. 86).

Uredba o održavanju zgrada ne predviđa da se iz pričuve održavaju privatni stanovi. Propisano je da se redovno održavanje koje je u skladu s namjenom pričuve može obaviti uz većinsku suglasnost suvlasnika, no za izvanredne radove i poboljšice često je, ovisno o hitnosti takvih radova i stupnju ugroze od štete, potrebna suglasnost svih suvlasnika.

Prema mišljenju konzultiranih odvjetnika, za troškove iz pričuve koji ne bi bili sukladni s namjenom pričuve, potrebno je ishoditi suglasnost SVIH suvlasnika. U takvom slučaju jedino uz suglasnost svih suvlasnika bio bi osiguran preduvjet da se niti jedan suvlasnik time neće smatrati oštećenim.

Vlasnik je dužan održavati svoj stan

Iako neki suvlasnici sljedeće smatraju spornim, što se tiče na primjer puknuća cijevi u stanu, u dijelu koji je dio instalacije stana, a ne zajedničke instalacije zgrade, za štetu je u pravilu odgovoran vlasnik stana.

Granica između onoga što je privatno, a što zajedničko, najčešće je utvrđena Međuvlasničkim ugovorom. Kod novijih zgrada kod dovoda vode ili struje uobičajena je granica brojilo potrošnje u stanu. Pojedinim suvlasnicima je teško shvatiti da njihova greška odnosno propust JEST ako ne osiguraju ispravnost vodovodne instalacije u svome stanu, kada ona nije dio zajedničke imovine zgrade te su ju dužni održavati u funkcionalnom stanju. Također su odgovorni i za eventualne štete koje bi iz toga nastale drugim susjedima, a u skladu s Međuvlasničkim ugovorom i propisima.

Prema Zakonu o vlasništvu, pravilnicima i Uredbi o održavanju zgrada uobičajena su pravila:

  • Za štetu koja proizlazi iz odgovornosti iz vlasništva, odgovoran je vlasnik
  • Štetu podmiruje onaj tko je za štetu odgovoran
  • Kada se ne zna tko je odgovoran, štetu snosi oštećeni odnosno namiruje se iz police osiguranja do priznate odštete
  • Šteta se može podmirivati iz više izvora, npr. od vlasnika stana odgovornog za štetu, od zajedničkog osiguranja zgrade te iz vlastite police osiguranja, ali za štetu se ne može namiriti iznad stvarne vrijednosti štete

Kako u zgradama urediti pitanje nadoknada šteta?

Ako se sjećate iz djetinjstva, nije li na klackalici u parku bilo najbolje kada je s druge strane sjelo dijete slične težine? Što bolja ravnoteža, to dinamičnija igra. U suprotnom bi uteg s jedne strane klackalice privremeno dokinuo njezinu svrhu – klackanje. Kako kažu mudraci, kao na toj klackalici, u svemu treba težiti nekoj umjerenosti i ravnoteži. Pa tako i onoj između privatnog i zajedničkog interesa u upravljanju zgradama, ne gubeći iz vida da je smisao tog upravljanja očuvati zgradu u dobrom funkcionalnom stanju. Jer o stanju zajedničkog ovisi i vrijednost privatnih stanova.

Suvlasnicima bi zato bilo preporučljivo da sve štete koje se odnose na privatne stanove i ne spadaju u zajedničku imovinu, vlasnicima stanova koji to žele, nadoknade DO njihovog dijela odštete od osiguranja zgrade, a da u svrhu izbjegavanja nejasnoća u dokumentaciji zgrade propišu konkretno postupanje kod šteta u ovisnosti o tome tko je za njih odgovoran. 

Pri tome trebaju voditi računa o stanju zajedničkih dijelova zgrade i raspoloživim sredstvima pričuve, ne dajući prečesto prednost privatnome nauštrb zajedničkog koje bi se zapostavljalo. Jer ako će zajednički interes zapostavljati, a zgradu loše održavati, onda je izgubljen smisao zajedničke pričuve, a koji je ipak zakonski propisan s dobrim ciljem.

Vjerujem da bi postupanje sa štetama bilo u duhu zakona i skladu sa zajedničkim interesom suvlasnika utvrdi li se na način opisan kroz sljedećih pet točaka:

1. Za štete proizašle iz zajedničke imovine, odgovorni su svi suvlasnici te su svi suvlasnici dužni sudjelovati u namirenju štete. To se može naplatiti kroz zajedničku pričuvu ili namjenskim uplatama, neovisno o iznosu odštete od osiguranja.

No što kada trošak sanacije značajno nadilazi procjenu štete od osiguranja? Treba li za takve radove i kolika suglasnost suvlasnika? Ako trošak sanacije štete iz zajedničke imovine nije planiran u godišnjem programu održavanja zgrade, a nije riječ o hitnoj sanaciji, trebat će suglasnost natpolovične većine suvlasnika po suvlasničkom udjelu, uz uvjet da unošenjem nove stavke prethodno naprave izmjenu godišnjeg programa održavanja. Godišnji program održavanja suvlasnici donose natpolovičnom većinom pa je logika da uz istu suglasnost donose i izmjene tog programa. U suprotnom bi i za to bila potrebna suglasnost svih suvlasnika. Ako je riječ o hitnoj sanaciji istu se treba hitno učiniti za što najčešće nije potrebno prikupljati suglasnost.

U slučaju sumnje u neispravnosti, suvlasnici imaju pravo naknadno tražiti procjenu štete te nadoknadu troškova od strane odgovornih (upravitelja, predstavnika, drugih suvlasnika) dokažu li neispravnosti, odnosno ošteti li se pričuva za iznos koji bi nadilazio uobičajenu cijenu takvih radova ili se pokaže da nije bila riječ o šteti za koju bi bili odgovorni svi suvlasnici.

To su na primjer:

  • štete zbog puknuća cijevi u zajedničkom dijelu instalacije dovoda vode ili odvodnje
  • šteta u stanu od vode koja prodire zbog loše fasade
  • šteta sa zajedničke krovne terase zbog dotrajale ili neispravne izolacije 

U svakom slučaju, namiruje se šteta do procijenjene vrijednosti štete, a ne iznad stvarne štete.

Tko je taj koji odlučuje treba li oličiti jedan zid ili cijelu sobu ako primjerice procuri iz neodržavanog balkona koji je zajednička imovina? U većini zgrada, kada pukne glavna vertikala i nanese štetu u privatnoj kupaonici, o trošku pričuve se popravi puknuta cijev, ponudi se ugradnja par pločica niže klase kojima se pokrpaju eventualne stradale pločice u stanu, i slično. 

Razlog tome je što u slučaju puknuća cijevi osiguravatelji često imaju najlošija pokrića. Ako su cijevi u zgradi dotrajale, većina osiguranja isplatit će tek neznatan dio štete jer može opravdano smatrati da je do kvara došlo zbog NEMARA ako suvlasnici nisu održavali zgradu u funkcionalnom stanju. I same police osiguranja za slučaj puknutih cijevi često su zbog toga ograničene na posebno niske iznose.

Neki suvlasnici očekivali bi da im se u takvoj situaciji zamijene sve pločice, a ne samo onih par razbijenih, i to u klasi njihovih oštećenih pločica. Drugi pak, da im se samo uništene pločice zamijene pločicama iste klase. No ostaje izglednim da će se kod davno uređivanih kupaonica raditi o pločicama koje više nisu dobavljive pa će svaka drugačija pločica, ako ih se ugradi samo nekoliko, vlasnika stana bosti u oči i biti trajni podsjetnik nanesene mu štete. A za tu je štetu, kao 'jedan od svih', u zajednici suvlasnika vjerojatno i sam bio suodgovoran jer je i njegov posao brigom za zajedničku imovinu smanjiti rizik budućih šteta, naravno onih koje je bilo moguće predvidjeti.

Mnoge su stvari dogovorne, no u pravilu je interes zajednice suvlasnika da nadoknadi štetu, ali da pritom ne ošteti pričuvu za više nego je potrebno. I da zadrži ravnotežu između privatnog i zajedničkog interesa.

Usporedimo li to s mnogima jasnijom situacijom štete na automobilu, ako se na automobilu zagrebe blatobran, osiguranje će najčešće priznati trošak bojanja ogrebotine ili blatobrana, a ne cijelog vozila pa je za očekivati jednako postupanje i u slučaju drugih šteta. Ako je riječ o starijem vozilu, svježe obojeni blatobran isticat će se jer je ostatak karoserije zbog godina služenja već ishaban. Teško da će osiguravatelj zbog toga napraviti iznimku i pokriti trošak bojanja cijelog automobila.

S druge strane, popravak će majstoru biti znatno lakše uklopiti u ostatak vozila kada je riječ o novijem automobilu, gdje će se svježe obojeni blatobran manje ili nikako isticati. Stavite sad tu situaciju u odnos sa zidovima jedne sobe.

Mnogi vlasnici tome će doskočiti tako da kod renoviranja stanova sačuvaju manju količinu novonabavljenih keramičkih pločica za slučaj neke buduće štete u stanu. Pa tada umjesto zamjenske pločice, razbije li se koja, mogu ugraditi istovjetnu pločicu iz svojeg spremišta.

U slučaju šteta na zidovima, ovisno o stanju zgrade i pričuve, bilo bi dobro kada bi suvlasnici međuvlasničkom dokumentacijom unaprijed odredili hoće li se, i koje štete, u smislu troška iz pričuve priznavati u iznosu većem od procjene osiguravatelja i pod kojim uvjetima. Mene bi osiguravajuća kuća ugodno iznenadila kada bi u prostoriji od 100 četvornih metara u kojoj strada 1 četvorni metar zida priznali štetu u iznosu troška ličenja cijele prostorije. Prije ugovaranja police osiguranja pokušajte doznati njihova konkretna pravila za slične situacije. To vam neće biti lako jer oni koji vam osiguranje nude često jako malo znaju o postupanju sa štetama, a to ne vjerujem da je slučajni propust.

Zaključno, održavanje zgrade u građevinski i funkcionalno ispravnome stanju zakonska je obveza svih suvlasnika. Važno je održavati zajedničke dijelove zgrade u ispravnome stanju kako bi se smanjio rizik od štete za koju su svi suvlasnici odgovorni i koju su svi dužni platiti proporcionalno svom suvlasničkom udjelu. Jednako se tako dobrim održavanjem zgrade smanjuje rizik od šteta u privatnim stanovima, u čije uređenje vlasnici često i više ulažu jer će u slučaju štete osiguranje rijetko istu moći ili htjeti podmiriti do mjere da nakon izvršenih radova ne ostane baš nikakvog traga sanacije.

Zato je u interesu suvlasnika da razmisle, kada se takve štete zaredaju jer im je uzrok dotrajalost, umjesto stalnog popravljanja kvarova i privatnih stanova planirati obnovu dotrajalih dijelova zgrade. To je dugoročno jeftinije od učestalih hitnih intervencija koje su najskuplji izbor kada je riječ o održavanju imovine.

Nedavno sam o tome razgovarala s jednom poznanicom koja je istaknula kako je lijepo planirati, ali je problem što nema novca. Čini mi se očitim da baš kad nema novca treba uložiti vrijeme u planiranje i računicu kako bi novac koji imamo razborito trošili. Neplansko trošenje je luksuz rezerviran za one koji ga imaju previše.

2. Za štete proizašle iz privatne imovine ili odgovornosti vlasnika, suvlasnicima je najčešće odgovoran vlasnik tog posebnog dijela te je vlasnik dužan podmiriti štetu. Ako oštećena osoba ili zgrada ima policu osiguranja, oštećeni se mogu naplatiti iz te police DO iznosa priznate odštete. Razliku do punog troška, ako šteta nadilazi odštetu osiguranja, dužan im je platiti vlasnik stana koji je odgovoran za štetu. Razliku ili punu štetu mogu podmiriti radovima na teret pričuve samo uz suglasnost SVIH suvlasnika. U suprotnom sami podmiruju razliku troška koje im osiguranje nije priznalo, odnosno za isti su dužni obeštetiti pričuvu.

To je na primjer:

  • šteta na zgradi iIi u privatnome stanu, a koja bi nastala kao posljedica puknute cijevi na nečijem privatnom dijelu instalacije (npr. nekome procuri vodokotlić i probije voda susjedu)
  • šteta od požara iz susjednog stana za koju nisu odgovorni svi suvlasnici ako je uzrok požara bio u posebnom dijelu zgrade, a nije bio uzrokovan kvarom na zajedničkoj instalaciji zgrade
  • šteta od poplave iz susjednoga stana nastale uslijed kvara perilice za rublje neovisno je li njome rukovao sam suvlasnik ili možda njegov najmoprimac, i slično

3. Za štete na privatnoj imovini za koju nije poznat krivac, oštećeni se mogu naplatiti iz police osiguranja DO iznosa priznate odštete. Razliku uz suglasnost SVIH suvlasnika mogu podmiriti iz pričuve. U suprotnom je podmiruju sami.

Primjer:

  • netko baci kamen s ulice i razbije prozor, a taj prozor nije dio zajedničke imovine zgrade
  • netko provali u spremište i ošteti vrata koje su privatno vlasništvo, i slično

4. Za štete na zajedničkoj imovini za koju nije poznat krivac, zajednica suvlasnika potražuje odštetu iz police osiguranja, a razliku do punog troška sanacije podmiruje iz pričuve. Ako bi bila riječ o većem trošku koji nije bio predviđen godišnjim programom upravljanja, ako nema rizika od daljnje štete te radovi nisu posebno hitni, trošak se pravda temeljem natpolovične odluke suvlasnika po vlasničkome udjelu uz potrebnu korekciju godišnjeg programa održavanja.

Primjer kada se šteta podmiruje iz pričuve i osiguranja zgrade ako ono pokriva taj rizik:

  • ako nepoznati krivac uzrokuje štetu na zajedničkoj imovini
  • uslijed nevere strada krov
  • u potresu strada stubište (imate li ugovorenu policu za slučaj potresa?)
  • netko razbije prozor u stubištu i slično,

5. I na kraju, za štete za koje su sami vlasnici odgovorni, u pravilu su se vlasnici dužni namiriti sami. Možda im neke takve štete podmiri njihova polica osiguranja ako ju imaju.

Primjer:

  • pokvari se perilica rublja i uzrokuje poplavu;
  • zaboravite zatvoriti prozor uslijed oluje i kiša prodre u stan i digne se parket;
  • pukne cijev u stanu u dijelu koji nije dio zajedničke instalacije zgrade;
  • zapali se neispravan uređaj ili plinska peć;
  • i bilo kakav sličan propust ili nezgoda nastali s ili bez namjere ili uslijed neodržavanja.

Privatno versus Zajedničko

Neovisno od ranije predloženih pet točaka, razumljivo je da suvlasnici mogu u svojoj zajednici propisati i drugačija pravila postupanja. Ako se svi slože, mogu u stanove ugraditi i zlatne kvake. Uistinu mogu. Posebno kada je riječ o zgradama koje su u dobrom i redovno održavanom stanju, s viškom novca u pričuvi.

No bilo bi nerazborito i na štetu zajedničke imovine, u zgradi čiji se suvlasnici muče namaknuti sredstva da naprave nužne obnove, zajednički novac trošiti na privatni luksuz. A ponekad privatni interes može biti luksuzom i kada je riječ o stvari skromnijoj od zlatne kvake.

Neki vlasnici nekretnina, koliko god to grubo zvučalo, trebaju se otrijezniti ako misle da je ikoga, više od njih samih, uistinu briga za to hoće li njihova zgrada, koja dijelom jest zajednička, ali više nije društvena imovina, propasti ili opstati. Tu ne mislim na zgrade koje su kulturno dobro o kojima, u čijem god vlasništvu bile, država ipak kako-tako skrbi.

Ako bi se, u upravljanju zajedničkom imovinom u zgradama, redovito davala prednost privatnome ispred zajedničkog interesa, to ne bi bilo puno drugačije od načina upravljanja nekim javnim tvrtkama koje čak i u slučaju loših poslovnih rezultata dijele godišnje bonuse upravi, nanoseći time daljnju štetu tvrtki i zajednici koja joj je 'vlasnik'. Takve modele treba prepoznati i ispraviti kada je riječ o upravljanju tuđim vlasništvom, bilo to na razini države ili samo jedne zgrade.

Način podmirenja štete u stanu

Ako vlasnik stana ostvari pravo da mu se šteta podmiri od odštete osiguranja zgrade u pravilu će po dovršetku postupka procjene štete moći birati i može zatražiti:

  • Da mu se pripadajući iznos odštete isplati na privatni račun i da sam sanira štetu
  • Da mu se šteta sanira posredstvom Upravitelja zgrade, koji će izabrati svojeg izvođača.
    • U tom slučaju ako je vrijednost radova veća od iznosa odštete osiguranja, razliku bi trebao podmiriti vlasnik stana. Ako je uz suglasnost suvlasnika, privremeno taj trošak izvođaču plaćen iz zajedničke pričuve, vlasnik stana će biti dužan podmiriti nastali manjak u pričuvi odnosno iznos do pune cijene radova koji nadilazi iznos odštete koji je osiguranje za konkretnu štetu uplatilo na račun zgrade.
  • Ako je suvlasnik nezadovoljan iznosom ponuđene odštete, može zatražiti procjenu štete od sudskog vještaka i potraživati stvarni iznos štete bilo od osiguravajuće kuće ili od onoga tko je za štetu odgovoran. Može poduzeti i dostupne pravne korake da ishoduje pravičnu odštetu.

Postupak prijave i procjene štete

U slučaju štete u zgradi, suvlasnik o tome treba obavijestiti Predstavnika suvlasnika ili Upravitelja. Upravitelj je u slučaju da je riječ o puknutoj cijevi dužan osigurati dostupnost hitnih intervencija 24 sata. Poželjno je da suvlasnicima bude dostupan i kontakt za službu hitnih intervencija koju i sam suvlasnik može pozvati, ako je jako hitno i ako bi nepoduzimanjem hitne mjere postojao rizik nastanka veće štete. O tome hitno mora obavijestiti i predstavnika suvlasnika ili Upravitelja.

Ovlašteni majstori su dužni utvrditi uzrok štete. No ponekad uzrok štete može biti utvrđivan i od strane policije ili posebnih nadležnih inspekcija koje na teren izlaze po zaprimljenoj prijavi. Temeljem takvih nalaza utvrđuje se na kome je odgovornost za nadoknadu štete.

U slučaju da je šteta takva da je obuhvaćena policom osiguranja zgrade, Upravitelj će izraditi zahtjev za odštetu prema osiguravajućoj kući koji uključuje troškovnik radova i ponude izvođača. 

Osiguravatelj je dužan što ranije izaći na teren i sam popisati nastale štete te izraditi vlastitu procjenu štete. No ne treba iznenaditi ako procjena štete od osiguravajuće kuće bude manja od polaznog troškovnika Upravitelja. To često ovisi o kvaliteti ugovorene police osiguranja, ali i o osiguravatelju. Uz mogućnost pregovaranja s osiguravateljem, na suvlasnicima je također mogućnost i obveza da od Upravitelja zatraže više ponuda za sanaciju štete te da izaberu povoljniju.

Sam postupak procjene štete ne bi smio trajati duže od 30 dana za nesporni dio štete, odnosno od 60 dana za štete oko kojih je potrebno utvrditi više materijalnih dokaza. Taj rok, prema uvjetima osiguranja nekih osiguravatelja, počinje teći tek po primitku cjelokupnog odštetnog zahtjeva zaprimljenog od Upravitelja zgrade.

Događa se, unatoč spomenutim rokovima, zbog sporosti u prijavljivanju štete od strane suvlasnika i Upravitelja zgrade, da postupak utvrđivanja troškovnika bude ponekad i pretjerano otegnut. Kao što se i zna dogoditi da se osiguravatelj ne žuri s procjenom i isplatom štete. Zato je suvlasnicima važno da kod Upravitelja budu uporni i da inzistiraju na poštivanju rokova.

Što su opravdani troškovi?

Odgovornost je suvlasnika, njihova izabranog predstavnika i Upravitelja pri izboru izvođača zadovoljiti kriterij kvalitete i cijene te kad god je moguće izabrati povoljniju ponudu kako ne bi činili štetu pričuvi odnosno zajednici suvlasnika. Odgovornost je suvlasnika, predstavnika suvlasnika i upravitelja, da sanacijom obuhvate samo stvarnu štetu, u suprotnom ih ostali suvlasnici imaju pravo tražiti nadoknadu štete zbog novca utrošenog iz pričuve iznad stvarnog iznosa štete.

U slučaju sumnje, bilo koji suvlasnik ima pravo o svom trošku zatražiti vještačenje štete i ako se sumnje dokažu tražiti nadoknadu troškova iz pričuve, odnosno zahtijevati da odgovorni podmire nastao manjak u pričuvi.

U tom su smislu upravitelj i predstavnik suvlasnika obvezni suvlasnike na njihov zahtjev upoznati s učinjenim radovima i svim troškovima, podnositi izvješća i transparentnošću suvlasnicima odagnati povod sumnji u malverzacije zajedničkom pričuvom.

100-postotna suglasnost i obveze

Ako se svi suvlasnici slože namiriti iz pričuve štetu na privatnoj imovini u nekom stanu, zanemarujući  tko je za tu štetu odgovoran, onda  svaki suvlasnik automatski ostvaruje isto pravo. Zajednička pričuva ne bi bila zajednička kada bi koga od suvlasnika diskriminirala.

Teoretski, ako se tako saniraju oštećeni privatni stanovi za štetu koja nije proizašla iz zajedničke odgovornosti svih suvlasnika, onda i vlasnik stana kojega ostali smatraju odgovornim za štetu može ostvariti pravo potraživanja sanacije svog stana iz pričuve. Ovdje bi se na štetu zajedničke pričuve mogle dogoditi i neplanirane komplikacije, posebice ako bi se utvrđivanje odgovornosti za štetu otegnulo sudskim postupkom.

U takvoj bi situaciji bilo moguće tumačiti da je odgovornost za štetu odlukom svih suvlasnika s odgovornog vlasnika prebačena na zajedničku pričuvu tj. na sve vlasnike. Tada bi proizašlo da su suvlasnici pristali na zajednicu preuzeti trošak odgovornosti za djela i propuste pojedinaca. No to bi se teoretski moglo dogoditi samo uz suglasnost SVIH suvlasnika. Takve odluke donesene s manjom suglasnošću podložne su osporavanju suvlasnika koji ih nisu odobrili jer su im na raspolaganju pravni koraci za zaštitu zajedničke pričuve od nenamjenskog raspolaganja novcem.

Što kada je riječ o šteti koja se nema od koga namiriti?

Ako je riječ o šteti koja bi nastala u privatnome stanu, to jest posebnome dijelu zgrade u privatnome vlasništvu, da bi se izbjegao rizik počinjenja štete pričuvi odnosno svim suvlasnicima, trebalo bi suvlasnike odvratiti od ideje da pričuvom raspolažu u svrhe koje nisu propisane zakonom niti međuvlasničkom dokumentacijom i ugovorima. U idealnoj situaciji na to bi ih trebao upozoriti i upravitelj.

Zajednička pričuva nije fond solidarnosti iz kojega bi se podmirivali čiji privatni troškovi. Nažalost, ona je tek u rijetkim primjerima dostatna za podmirenje svih namjenskih troškova zgrade te su kod većih projekata obnove suvlasnici redovito u situaciji manjak sredstava nadoknađivati kroz višegodišnje kreditiranje. Zato je nenamjensko raspolaganje pričuvom, pa bilo to i u dobronamjernu svrhu poput pomoći susjedu u nevolji, bolje izbjegavati.

U slučaju nezgoda kod kojih je nemoguće utvrditi odgovornost ili ishodovati pravičnu naknadu, prema dobivenome pravnom savjetu, suvlasnici mogu prikupiti novac mimo zajedničke pričuve i tako pomoći oštećenima koji se ne bi imali od koga naplatiti. Teoretski bi u tu svrhu mogli otvoriti i poseban transakcijski račun kojega bi onda mogli zvati fondom solidarnosti.

Privatne police osiguranja i praćenje zadovoljstva ugovorenim uslugama

Vlasnici nekretnina trebaju osvijestiti da iz vlasništva proizlazi i njihova odgovornost i obveze. Ponekad se štete dogode i bez krivnje ili propusta osobe te ih je i uz najveću pažnju nemoguće predvidjeti, na primjer kada su posljedica više sile ili nepogode. Na vlasnicima je zato da svaki za sebe odluči hoće li u slučaju štete za koju bi drugima mogao odgovarati biti sposoban tu štetu sam financijski podmiriti ili će ugovoriti vlastitu policu osiguranja na koju će u tom slučaju prenijeti rizik štete.

Na zajednici suvlasnika je pak da:

  • ugovore kvalitetnije police osiguranja u zgradama;
  • se zaštite od što više rizika;
  • nadziru kvalitetu rada izabrane osiguravajuće kuće, poštivanje rokova pri isplati odšteta i iznose isplaćenih odšteta.

To mogu učiniti jednom godišnje u vidu ocjene zadovoljstva osiguravajućom kućom, a temeljem koje ocjene mogu odlučiti kada je vrijeme da poboljšaju svoju policu ili zamijene osiguravatelja. Na isti način suvlasnici mogu na godišnjoj bazi ocijeniti i zadovoljstvo svojim upraviteljem zgrade, predstavnikom suvlasnika i bilo kojim izvođačem. Uz takvo praćenje i nadzor suvlasnici će uočiti kada je vrijeme da nešto promijene, a time će osigurati višu razinu kvalitete u upravljanju svojom zgradom, na zadovoljstvo i dugoročnu korist svih suvlasnika.

Ako ste predstavnik suvlasnika ili želite znati kako vaš predstavnik suvlasnika treba raditi i što treba znati, uključite se OVDJE. Ako želite znati više o pravima i obvezama suvlasnika u zgradi te pratiti ovu tematiku, kliknite OVDJE. A ako želite saznati rješenja vaših problema u zgradi, pročitati prave savjete, pratite OVDJE.

Zgradonačelnik

Anketa USSGK

Jeste li zadovoljni radom svog predstavnika suvlasnika?

Grijanje

Solarni sustavi

 

  • za pripremu potrošne tople vode,
  • pomoć grijanju prostora i bazena

Solarni toplinski sustavi su izvori topline za grijanje i pripremu PTV-a koji kao osnovni izvor energije koriste toplinu dozračenu od Sunca.Osnovni sustavi za grijanje prostora mogu biti plinski , uljni ,peći na kruta goriva, dizalice topline ili električni kotlovi.

Grijanje na pelete

Grijanje na pelete daje vašem domu pravi prirodni ugođaj. Kroz prozirna vrata ložišta možete vidjeti prekrasan plamen. Jednostavan je za upotrebu, potpuno automatski program omogućuje vam jednostavno rukovanje i  podešavanje. Općenito, potrebna snaga za zagrijavanje 200m3 je oko 15kW, kapacitet grijanja s kvalitetnim peletima je 5,5 - 6kW (1kg).

Električna podna grijanja

Električna podna grijanja općenito nisu smatrana pogodnima za laminatne i drvene podove. Mnogi proizvođači preporučavali su samo vodeno podno grijanje kao jedinu mogučnost grijanja drvenih podova.

Mjerila toplinske energije

Glavni vodomjer

Interni vodomjer