Uvijek škakljivo - povećanje pričuve

Povećanje pričuve u stambenim zgradama bilo iz razloga jer je dosadašnja premala za kvalitetno održavanje ili zbog nekog većeg projekta ( npr.  energetske obnove ,ugradnje dizala i tome sl.) je uvijek bila škakljiva i osjetljiva tema na sastancima  suvlasnika ,još ako Predstavnik ili Upravitelj ne odrade kvalitetno prezentiranje razloga za podizanje pričuve   prema suvlasnicima obično dolazi do problema u zgradi.

U nastavku teksta donosimo viđenje i mišljenje o toj problematici  gospodina Igora Doubeka koji se godinama trudi upoznati javnost s principima učinkovitog funkcioniranja suvlasničkih zajednica i upravljanja održavanjem zgrada. Proučio je veći broj zakona članica Europske unije koji su vezani za tu problematiku i redovno prati što se zbiva u europskoj praksi. 

Živimo u vremenu kada je percepcija o primjerenom stambenom standardu na višoj razini od one koju smo imali u doba socijalizma, kada su izgrađene višestambene zgrade u kojima mnogi od nas žive. Stoga je prirodno da oni koji imaju za to financijsku mogućnost nastoje svoj stambeni standard poboljšati, najprije u vlastitom stanu, a zatim i na zajedničkim dijelovima zgrade.

Ne tako rijetko se događa da jedan ili više suvlasnika pokrenu inicijativu o poduzimanju radova kojima je svrha realiziranje neke njima privlačne poboljšice koja nije uvijek ni korisna, ni financijski razumna. Neki to rade na „mekani“ način, tj. prezentiranjem ideje na zajedničkoj sjednici i opipavanjem bila ostalih suvlasnika u okviru demokratske rasprave te prihvaćaju odluku većine i kada je ona negativna. Drugi pak, često iz redova tzv. „predstavnika suvlasnika“

kojima su narasla krila, nastoje agresivno i podmuklo nametnuti ostalima svoju volju, doslovno vrbujući po stanovima jednog po jednog susjeda, pričajući svakome njemu prilagođenu priču i tražeći od njih da odmah daju pisani pristanak. Na taj način zaobilaze otvorenu zajedničku raspravu i mnogo si lakše osiguravaju većinu glasova za svoju ideju. Mnogi naši građani su prilično neinformirani i pasivni i ne žele si stvarati neprijatelje pa nepromišljeno prepuštaju drugome da u njihovo ime donose odluke i olako daju svoj potpis. Međutim, varaju se ako misle da popuštanjem izbjegavaju budućeg neprijetelja. Onaj koji ih psihološkim pritiskom i manipulacijama navlači na nevoljki pristanak već im je neprijatelj. Najbolje je da se takvih što prije riješe. Nažalost, takav način „odlučivanja“ je kod nas moguć, zbog propusta zakonodavca koji nije u ZoViDSP-u regulirao u kojim je prilikama pismeno glasovanje prihvatljivo, stoga je u mnogim suvlasničkim zajednicama postao stalna praksa. Naravno, kada nema otvorene rasprave u kojoj se suvlasnici, oči u oči, sučeljavaju iznoseći svoja viđenja i argumente, događa se da se provlače mnoge odluke koje na raspravi ne bi prošle i koje često ne slijede ni slovo Zakona.

Takvih slučajeva ima dosta, ali ih nitko javno ne dovodi u pitanje, barem ne dok financijsko opterećenje pojedinaca ne prijeđe određenu granicu. Sufinancirana energetska obnova zgrade ili ugradnja lifta je vrlo dobra prilika kako s manjim udjelom vlastitih sredstava konzistentno podignuti kvalitetu življenja, ali i vrijednosti same nekretnine i zaista bi bila šteta to propustiti. No, tu odmah izbija u prvi plan problem donošenja pravovaljane odluke koja će uzeti u obzir i financijske mogućnosti svih članova suvlasničke zajednice. Osoba koja sastavlja tekst za takvu odluku morala bi dobro poznavati odredbe ZoViDSP. Tzv. „predstavnici suvlasnika“, u najvećem broju slučajeva dokazano ne poznaju Zakon, ponekad i uravitelji, ili ga namjerno maštovito interpretiraju. Zato bi najbolje bilo da tekst za takvu odluku pripremi neutralni i ozbiljni pravnik.

Da bi odluka o pokretanju energetske obnove ili ugradnje lifta i povećanja pričuve mogla preživjeti moguću buduću sudsku parnicu treba prije svega voditi računa da energetska obnova zgrade i ugradnja lifta nisu ni redovni ni izvanredni popravak jer se takvom vrstom radova zgrada ne vraća u prethodno stanje prema originalnom projektu, već joj se dodaje posve nova kvaliteta. Dakle, radi se o poboljšicama velike vrijednosti koje se u pravilu ne mogu financirati iz redovne pričuve koja je prije svega namjenjena za održavane zgrade i naknadu upravitelju. Zbog toga treba voditi računa o odredbama slijedećih članaka:

Članak 86. – ovaj članak definira koji su poslovi redovite uprave i navodi da su to osobito:

• “redovito održavanje zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine, uključujući i građevne promjene
• nužne radi održavanja,
• stvaranje primjerene zajedničke pričuve za predvidive buduće troškove,
•  uzimanje zajmova radi pokrića troškova održavanja koji nisu pokriveni pričuvom, a potrebni su za obavljanje poslova urednoga održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine,”

Poboljšice nisu ovdie spomenute stoga je posve jasno da donošenje odluka o njima ne spada u poslove redovite uprave, već su to izvanredni poslovi koje regulira slijedeći članak.

Članka 87. - 1. stavak govori:

„Osim za one poslove koji se i inače smatraju izvanrednim poslovima, za donošenje odluke o poduzimanju poboljšice zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine potreban je pristanak svih suvlasnika nekretnine.“

Drugim riječima, nužna je jednoglasna odluka osim ako, kako govori 2. stavak:

„Iznimno, od odredbe stavka 1. ovoga članka, ipak nije potreban pristanak svih ako suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova odluče da se poboljšica učini, a da će oni sami snositi troškove ili se ti troškovi mogu pokriti iz pričuve, ne ugrožavajući time mogućnost da se iz pričuve podmire potrebe redovitoga održavanja, te ako te poboljšice neće ići suviše na štetu nadglasanih suvlasnika.“

Dakle, prije glasovanja treba utvrditi žele li i mogu li svi suvlasnici financirati energetsku obnovu ili ugradnju lifta. Ukoliko to nije slučaj, tada treba utvrditi da li oni koji to žele mogu sami podmirivati mjesečne obveze po kreditu. Tek nakon toga se može običnom većinom glasovati o uzimanju kredita.

Svima bi trebalo biti jasno da iz rečenog članka proizlazi da nitko ne može prisiliti na plaćanje suvlasnike koji ne žele ili ne mogu sudjelovati u realizaciji neke poboljšice koja iziskuje povećanje pričuve iznad one vrijednosti koju je upravitelj utvrdio da je potrebna za realizaciju planiranih radova redovnog i izvanrednog održavanja u tekućoj godini plus iznos koji je namjenjen za nepredviđene slučajeve. Drugim riječima, nema preglasavanja i pričuva se može podići samo onima koji su na to nedvojbeno pristali (poimence navedeni u ovjerenom zapisniku sjednice Zbora ili potpisani na posebnoj listi).

Ukoliko bi većina donijela odluku koja proturiječi članku 87., nezadovoljni suvlasnik može zatražiti od suda da ga zaštiti pozivajući se i na slijedeće članke.

Članak 88.

„Svaki suvlasnik nekretnine ovlašten je, neovisno o ostalima, zahtijevati od suda da svojom odlukom odredi:

• rok u kojem se treba obaviti neki od poslova iz članka 86. ovoga Zakona, o kojem je većinom glasova donesena odluka,
• stvaranje primjerene zajedničke pričuve ili primjereno povećavanje, odnosno smanjivanje te pričuve koju je odredila većina, prema pravilu da pri određivanju pričuve i doprinosa u nju treba, osim o predvidivim troškovima, voditi računa i o imovinskom stanju svih suvlasnika,
• da se tom suvlasniku, ako bi mu bilo nemoguće odmah platiti dio troškova nekoga posla održavanja cijele nekretnine koji se javlja u vremenskim razmacima duljim od jedne godine, a nije pokriven pričuvom, dopušta da plati u mjesečnim obrocima u razdoblju ne dužem od deset godina, uz osiguranje osnivanjem hipoteke na njegovu suvlasničkom dijelu, s uobičajenim kamatama na dug osiguran hipotekom,

Ovdje imamo potvrdu da su suvlasnici obvezni sudjelovati samo u poslovima održavanja zgrade i da postoji mogućnost da se nekima koji dokažu da su slabog imovinskog stanja može omogućiti plaćaju na način koji će ih manje opterećivati. Koliko je to izvedivo u našim uvjetima teško je reći jer je odredba preuzeta iz austrijskog zakona gdje kada u pričuvi nema dovoljno sredstava za pokriće nužnih i neodložnih radova suvlasnici su obvezni razliku podmiriti odmah, u jednom

obroku!

Članak 89., - 3. stavak kaže:

„Suvlasnici mogu odrediti drukčiji ključ raspodjele troškova i doprinosa zajedničkoj pričuvi nego u stavku 1. i 2. ovoga članka, i to:

• odlukom većine suvlasničkih dijelova, kad je riječ o troškovima za održavanje onih uređaja nekretnine koji nisu u podjednakom omjeru korisni svim suvlasnicima, kao što su troškovi za dizalo, centralno grijanje i dr., ako takvu odluku opravdavaju različite mogućnosti pojedinih suvlasnika da te uređaje rabe i nemogućnost utvrđivanja stvarnoga potroška svakoga pojedinoga suvlasnika,
• suglasnom odlukom svih suvlasnika, u pisanom obliku, glede svih ostalih troškova za održavanje i poboljšavanje nekretnine te doprinosa zajedničkoj pričuvi.

ZoViDSP je predvidio da u nas suvlasnici uspostavljaju samo jedan fond iz kojega se plaćaju svi troškovi zgrade. To je neprikladno i netransparentno rješenje koje samo zbunjuje ljude. U večini članica EU zakoni predviđaju da uspostavljanje više odvojenih fondova. Uz dva osnovna fonda - Fond redovitog poslovanja i Fond pričuve – za svaku drugu svrhu mora se osnovati posebni fond. Plaćanja iz pojedinih fondova (i evidencija) mogu se vršiti samo u onu svrhu za koju je fond osnovan. Prelijevanje sredstava iz fonda u fond nije nije dopušteno. Zbog takvog načina odvajanja troškova svaki suvlasnik točno zna u kojim fondovima sudjeluje i koliko u njih uplaćuje. Jasno i transparentno.