IZ KUNE U EURO - Je li došlo po povećanja pričuve?

Euro je postao službena valuta u Hrvatskoj, to svi znamo. Sve vrijednosti i cijene su iz kuna postale euri temeljem konverzijskog tečaja 7,53450. Brojni suvlasnici kontaktirali su ZGRADOnačelnik.hr tvrdeći da konverzija iznosa pričuve nije napravljena kako treba. Istražili smo u čemu je problem i koje je rješenje.

Izdvajamo nekoliko pitanja i dvojbi (predstavnika) suvlasnika o konverziji iznosa pričuve iz kuna u eure.

Primjer 1

• Bi li iznos računa pričuve trebao ostati isti i nakon uvođenja eura samo što je konvertiran u drugu valutu (7,5345) ako ništa drugo nismo izglasali? Naime, iznenadilo me da se iznos pričuve povećao, a to nije bilo u planu. Ne radi se o velikom iznosu, ali je ipak čudno. Možda nisu dijelili s fiksnim tečajem?

Primjer 2

• Naš upravitelj je svojevoljno nepravilno napravio konverziju pričuve iz kuna u eure. Moja pričuva iznosi 2 kune po četvornom metru, stan je 55 'kvadrata', što je do sada iznosilo 110 kuna, što bi bilo 14,60 eura. Upravitelj je poslao nove uplatnice na 14,85 eura , što je krivi izračun jer to iznosi 111,89 kuna. Pisala sam mu da je pogrešan izračun i on ne želi ispraviti grešku.
• Kod uplate preko mobilnog bankarstva iznos od 110,00 kuna je isto 14,60 eura. Banka je konvertirala trajni nalog točno u 14,60 eura, upravitelj šalje 14,85 eura što iznosi po novom 111,80 kuna. Što da radim jer ne želi poslati nove uplatnice na točan iznos od 14,60 eura?

Primjer 3

• Skrenula bih vam pažnju na konverziju uplatnica za pričuvu i naknade za rad upravitelja. Naime, Upravitelj je izvršio preračun tako da je ispostavio iznose na uplatnicama dijeljenjem kunskog iznosa pričuve pojedinog suvlasnika s fiksnim konverzijskim tečajem.
• To nije dobro jer po takvom izračunu NE plaćaju SVI suvlasnici ISTI iznos pričuve po četvornom metru.
• U međuvlasničkom ugovoru određen je mjesečni iznos pričuve u kunama po četvornom metru i taj se iznos treba preračunati u eure po četvornom metru i zaokružiti na dvije decimale u skladu s pravilima preračunavanja i zaokruživanja iz čl. 14 i 15. Zakona o uvođenju eura kao službene valute u RH.
• Na isti način treba provjeriti i obračun naknade upravitelju ako je on određen Ugovorom o upravljanju kao iznos kuna po 'kvadratu'. Mi imamo ugovoreni fiksni iznos + PDV pa nismo imali taj problem.
• Vjerujem da mnogi predstavnici ne znaju ovako kontrolirati rad upravitelja, no ako mislite da im treba pomoći u ovoj situaciji mislim da ste vi najbolja adresa za ovo.

Što kaže zakon?

Zakon o uvođenju eura:

• (1) Novčani iznosi koji se moraju platiti ili obračunati preračunavaju se uz primjenu fiksnog tečaja konverzije sukladno pravilima za preračunavanje i zaokruživanje iz članaka 4. i 5. Uredbe (EZ) br. 1103/97.
• (2) Preračunavanje iz stavka 1. ovoga članka izvršava se primjenom punoga brojčanog iznosa fiksnog tečaja konverzije te zaokruživanjem dobivenog iznosa u skladu s matematičkim pravilima zaokruživanja, pri čemu se dobiveni rezultat zaokružuje sukladno pravilima za preračunavanje i zaokruživanje iz članaka 4. i 5. Uredbe (EZ) br. 1103/97, i to na dvije decimale, a na temelju treće decimale.
• (3) Pri preračunavanju iz stavaka 1. i 2. ovoga članka sukladno pravilima za preračunavanje i zaokruživanje iz članaka 4. i 5. Uredbe (EZ) br. 1103/97 primjenjuje se sljedeće matematičko pravilo zaokruživanja:
• ako je treća decimala manja od pet, druga decimala ostaje nepromijenjena
• ako je treća decimala jednaka ili veća od pet, druga decimala povećava se za jedan

Gdje je nastao problem?

Iznos pričuve definira međuvlasničkim ugovorom po metru četvornom i primjenjuje se na sve suvlasnike u zgradi. Iznos po metru četvornom množi se s brojem 'kvadrata' svakog suvlasnika i tada nastaje određeni iznos koji svaki suvlasnik mjesečno plaća. Nesporazum (ne znamo kako da drugačije nazovemo ovo jer nije riječ o problemu) je nastao u konverziji u euro zaokruživanjem na dvije decimale. 

Iznosi pričuve 

Konverzijom je u nekim slučajevima nastala razlika od JEDNOG centa, odnosno od SEDAM nekadašnjih lipa po metru četvornom. Kako bismo dodatno razjasnili i objasnili ovu temu, kontaktirali smo Udrugu upravitelj. Izdvajamo PET ključnih zaključaka Udruge upravitelj i poruka na temu konverzije.

1. Konverzija je izvršena u skladu sa Zakonom ako je izvršena na način da je konvertiran iznos jedinične pričuve (naravno, po fiksnom tečaju konverzije), pa je nova jedinična cijena u EUR umnožena s površinom prostora + eventualni fiksni dodatak koji je isto konvertiran po fiksnom tečaju konverzije;
2. Temeljem Zakona je bilo dovoljno tu jediničnu cijenu preračunavati na 2 decimale (iako se moglo i na 5 decimala, prema smjernicama u kojima se govorilo o konverziji iznosa komunalne naknade. Pričuva nigdje nije eksplicite navedena na koji se način/na koliko decimala preračunava, a smjernice su uostalom samo smjernice - op.a.). Dakle, nije greška ni jedno ni drugo;
3. Konverzija se radila automatski u ovlaštenim knjigovodstvenim programima koje u skladu s izmjenama svih računovodstvenih propisa/zakona ažuriraju ovlaštene računalne tvrtke;
4. Za konverziju nije trebala posebna odluka suvlasnika, iako je time nominalno promijenja visina pričuve po m2;
5. Sav eventualni višak ne ide upraviteljima, već isključivo i jedino zgradi i da time nitko od suvlasnika nije oštećen.

Nadalje, Ugruga upravitelj dostavila nam je odgovore upravitelja koje objavljujemo abecednim redom. 

Klikom na ime upravitelja otvara se odgovor.

EUROLAND ČAKOVEC d.o.o.

GP STANORAD, Čakovec

GSG d.o.o. Velika Gorica

GSKG d.o.o.

K-INDEX d.o.o.

MONEL d.o.o.

STANO-UPRAVA d.o.o., Split

TEHNOPLAST d.o.o. Split

TEHNOSTAN d.o.o. Vukovar

ZAPAD STAN d.o.o.

Temeljem izračuna jedne predstavnice suvlasnika, za zgradu u kojoj stanovi imaju ukupno 2.628 metara četvornih, ako bi se pričuva naplaćivala konverzijom konačnog iznosa na uplatnici (što je pogrešan način konverzije), zgrada bi godišnje 'izgubila' 4,82 eura. 

Činjenica jest da će konverzijom iznosa pričuve po metru četvornome na DVIJE DECIMALE u nekim slučajevima nastati razlika od JEDNOG centa u odnosu na dosadašnji kunski iznos pričuve. Primjerice, za suvlasnike u zgradi koji su plaćali SEDAM kuna po kvadratu to nakon konverzije iznosi 0,93 eura (na tri decimale je to iznos od 0,929 eura). Za stan od 60 'kvadrata', pričuva je u kunama iznosila 420 kuna, a sada na uplatnici stoji 55,80 eura. Uključimo li u izračun i treću decimalu, u konačnici govorimo o razlici od ŠEST centi. 

Da, razlika bi trebala biti viša, zar ne? Logika kaže da ako je po metru četvornome razlika od JEDNOG centa, to bi značilo da je u ukupnom iznosu pričuve za stan od 60 'kvadrata' razlika 60 centi, zar ne? Odgovor je i da i ne, što je frapantno za matematiku koja je prilično egzaktna znanost.

No, uzmimo primjer navedenog stana od 60 četvornih metara i pričuve od 7 kuna po 'kvadratu'.

• Suvlasnik je na uplatnici plaćao 420 kuna
• U eurima to je 55,74 eura

'Nova' pričuva je 0,93 eura po m2

• iznos na uplatnici je 55,80 eura

RAZLIKA je ŠEST centi.

Vratimo se još jednom na primjer s početka teksta. Suvlasnica je plaćala 2 kune po 'kvadratu' za stan od 55 metara četvornih.

• Suvlasnica je na uplatnici plaćala 110 kuna
• U eurima to je 14,60 eura (odnosno 14,5995 eura)

'Nova' pričuva je 0,27 eura po četvornom metru

• Iznos na uplatnici je 14,85 eura

Razlika je u 25 centi, odnosno u nekadašnjih 1,88 kuna mjesečno. 

KOMENTAR UREDNIKA SADRŽAJA
Konverzija kuna u eure, kao što se moglo vidjeti tijekom siječnja i veljače, donijela je brojne rasprave u javnome prostoru. Najviše su se te rasprave odnosile na povećanje cijena uslužnih djelatnosti. U ovom konkretnom tekstu govorimo o 'povećanju' iznosa pričuve koji iznosi šest centi ili 25 centi, dakle govorimo o mjesečnom povećanju od 45 lipa ili 1,88 kuna. Ako je povećanje od 45 lipa ili 1,88 kuna za štednju zgrade problem, onda bismo se trebali zapitati jako puno pitanja.
No ako je (isprike na izrazu, ali ne znam kako to drugačije nazvati) cjepidlačenje o povećanju 45 lipa ili 1,88 kuna stvarno problem (kao kod navedene suvlasnice koja je dalje u prepisci rekla da je Upravitelj 'krivo napravio konverziju i time oštetio suvlasnike'), onda bi odgovor trebao zvučati ovako - pričuva od nekadašnjih 2 kune po kvadratu nije zakonita i trebala bi biti najmanje 2,70 po m2. Zakonska regulativa, kao što upravitelji kažu i kao što svi znamo, kaže da je minimalni iznos pričuve 0,54 posto vrijednosti posebnog dijela godišnje. Takav izračun raditi svake godine nema smisla jer je preskup. 

Upravitelji su izračunali - ako se poštuje Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (članak 380.), u ovome trenutku bi pričuva morala iznositi: 

Odgovor 1

• Zakon kaže da godišnja visina pričuve iznosi 0,54 posto vrijednosti posebnog dijela nekretnine. Ako strogo čitamo Zakon to znači da bi za svaki stan trebalo napraviti procjenu nekretnine jer prema važećem Zakonu i Pravilniku ona ovisi o katnosti, orijentaciji prema stranama svijeta… Naravno da nitko u HR neće raditi procjene svih stanova nego će uzeti vrijednost m2 stana na tom području (gradu, kvartu i sl.). Pa ako uzmete da je vrijednost m2 stana 1.500 eura onda bi pričuva trebala biti:
• 1.500 x 0,0054 = 8,1 eur/m2 godišnje ili 8,1/12=0,675 eur/m2 mjesečno zaokruženo na 0,68 eur/m2/mjesečno (to je 5,12 kuna).

Odgovor 2

• Pričuva je propisana kao 0,5 posto vrijednosti posebnog dijela godišnje (članak 380. Zakona o vlasništvu) a pri tome nije definirano odnosi li se to na cijenu građenja ili tržišnu cijenu. 
• Prema iskustvu, 3 kn/m2 je donja granica održivosti pričuve dok je 5-6 kuna investicijska pričuva koja omogućuje znatniju akumulaciju sredstava, podizanje kredita i izvođenje značajnijih radova.
• Orijentir bi trebala biti etalonska cijena građenja koja trenutno iznosi 796,34 eura po četvornom metru, pa proizlazi da bi minimalna pričuva trebala iznositi 796,34*0,0054/12=0,36€/m2 ili 2,71 kn/m2 , odnosno skoro onih, po iskustvu, minimalnih 3 kn/m2

Prema tome, suvlasnici imaju potpunu slobodu određivanja pričuve zgrade, a ona bi trebala biti onolika kolike su potrebe zgrade za namirenje svih mjesečnih troškova plus određena akumulacija od oko 30 posto mjesečne pričuve.

Tome u prilog je i da nema zakonskih reperkusija na visinu pričuve koja se donosi natpolovičnom većinom (>50% suvlasničkih omjera – etalonskih površina)

Uglavnom, što je zgrada starija, potrebno je skupljati sve veću jediničnu pričuvu.

ZGRADONačelnik