Temeljni dokumenti o upravljanju zgradama

Pravna podloga upravljanja je Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u kojem se propisuju okviri za uređenja odnosa među suvlasnicima. Ukoliko u nekoj zgradi postoji tri ili više suvlasnika, suvlasnici nekretnine, dakle zgrade, moraju imati upravitelja.

Ovim je Zakonom, kao i podzakonskim propisima (uredbama i sl.) također propisano da se mora plaćati minimalno 1,53 kn/m2 mjesečno u zajedničku pričuvu zgrade. Iz zajedničke pričuve zgrade plaćaju se zakonski obvezni troškovi (poput osiguranja zajedničkih dijelova zgrade ili mjesečnog servisa dizala), kao i ostali nužni i poželjni radovi.

Iz Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima proizlaze 2 temeljna ugovora:

1. Međuvlasnički ugovor (MU) kojemu pripadaju prilozi "Popis suvlasnika s utvrđenim suvlasničkim udjelima i udjelima u troškovima održavanja" (potpisom ovog popisa suvlasnici potpisuju ugovor) i "Popis zajedničkih dijelova i uređaja zgrade" koji ispunjava upravitelj prilikom preuzimanja zgrade na upravljanje. Međuvlasničkim ugovorom uređuju se odnosi među suvlasnicima u svezi s upravljanjem i korištenjem zgrade, a posebice:

• veličina suvlasničkih dijelova zgrade
• uvjeti i način upravljanja zgradom
• pobliži podaci o osobi koja će upravljati zgradom (u daljnjem tekstu: zajednički upravitelj / upravitelj) i opseg poslova koje će obavljati ta osoba
• osnivanje, uvjeti i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve
• ime i adresa stanovanja suvlasnika ovlaštenog za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama (u daljnjem tekstu: predstavnik suvlasnika) i opseg njegovih ovlasti
• uvjeti i način korištenja zajedničkih prostorija, uključivši i stan namijenjen za nadstojnika zgrade, te uređaji i zemljišta koji pripadaju određenoj nekretnini
• druga pitanja vezana uz upravljanje i korištenje zgrade

Na međusobne odnose suvlasnika koji nisu utvrđeni ovim Ugovorom, primjenjuju se opća i posebna pravila o upravljanju suvlasničkom stvari Zakona i odgovarajuća pravila drugih propisa.

1. Ugovor o upravljanju zgradom (UUZ) - kojem pripadaju prilozi "Program održavanja zgrade" za godinu u kojoj se potpisuje ugovor i "Zapisnik o primopredaji zajedničkih dijelova i uređaja zgrade". Tim se ugovorom uređuju međusobni odnosi suvlasnika i upravitelja zgrade, a osobito:

• sadržaj i opseg poslova redovnoga održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade prema godišnjem odnosno višegodišnjem programu održavanja
• poduzimanje hitnih i nužnih popravaka
• pitanja u svezi posebnih zahvata na održavanju i poboljšanju zgrade kojima se povećava njezina vrijednost
• obveze i rokovi izrade prijedloga godišnjih odnosno višegodišnjih programa održavanja, plana prihoda i rashoda te godišnjeg izvješća o radu
• način osnivanja zajedničke pričuve, kao i osiguranja sredstava zajedničke pričuve za pokriće troškova upravljanja i održavanja
• mjesečnu naknada upravitelju, i to u iznosu od 10% od mjesečne naknade koju su dužni uplatiti svi suvlasnici s osnova održavanja i upravljanja zgradom, u skladu s člankom 10. i 12. ovoga Ugovora
• zastupanje suvlasnika pred sudom i drugim tijelima vlasti
• odgovornost za obavljanje poslova
• i druga pitanja

Na pitanja koja nisu utvrđena ovim Ugovorom, primjenjuju se odgovarajuća pravila o nalogu, Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te drugih propisa. Ugovor o upravljanju zgradom sklapa se s predstavnikom suvlasnika. Tome prethodi potpisivanje međuvlasničkog ugovora koje je valjano ako ga potpišu suvlasnici preko 50% prostora zgrade tj. kada ga svojim potpisom ovjeri (potpiše) natpolovična većina vlasnika, odnosno popularno rečeno - 51% ukupne površine posebnih dijelova zgrade, a što je određeno Zakonom.

Važno: Pravo potpisa popisa suvlasnika, a time ujedno i potpisa Međuvlasničkog ugovora imaju isključivo vlasnici stanova i poslovnih prostora.